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北京房价回到2016年

2024-05-28 03:14:10 [知识] 来源:海口市某某电梯业务部


经济观察报 记者 田国宝虽然促成了一笔二手房交易,北京但是北京做了8年房地产中介的王鹏还是有些忐忑。

房子位于北京市东城区,北京泉州市某某机械专卖店是北京二环内一套105平方米的中层三居室。小区周边有多所知名的北京小学和中学。贝壳找房网显示,北京截至2024年4月24日,北京该小区二手房平均挂牌单价为10.3万元/平方米。北京

王鹏说,北京这套房子的北京成交总价是710万元,单价约6.7万元/平方米,北京创下了2016年以来该小区的北京价格新低。不到一个月的北京时间,同一个小区的北京房子成交单价就从8.6万元/平方米降至约6.7万元/平方米,让他觉得有点不可思议。北京

在北京二手房市场,大幅折价成交的情况并非个例。某中介公司北京大区一位负责人介绍,经历3月的成交高峰后,4月,北京市场的二手房成交量出现下降,价格跌势加快了,部分老旧小区的成交价比3月下跌10%—20%。

这位负责人称,这一轮价格下行从2023年10月持续至今,开始只出现在个别小区,然后逐渐扩散,郊区是无差别地普遍下跌,城区则主要集中在老旧小区,与价格最高位相比,跌幅普遍在40%—50%。

低价成交

王鹏经手成交的泉州市某某机械专卖店这套房子是三居室,客厅小,且所在小区的物业管理不太完善,但属于北京二环内为数不多的电梯房。该小区建于20世纪80年代末,原本是机关单位的公房。1998年房改后,多数房子的产权已出售。

房主在2023年高价买下了这套房子,原本打算留给儿子结婚用,后因遭遇特殊情况,需要将房子尽快变现。今年4月上旬,房子在王鹏的中介公司挂网,由于性价比较高,吸引了不少买家咨询。

第一位买家谈得很顺利,最终敲定的总价是760万元,不过买家拿不出全款,需要贷款。王鹏说,在当前的房地产形势下,找全款买家需要时间。就在房主犹豫的时候,第二个买家出现了。

第二位买家在2024年年初卖掉了通州区的房子,计划置换到城区。他觉得这套房子的楼层、面积和价格都符合预期,但全款最多只能拿出710万元。虽然房子的总价减少了50万元,但全款7天内可以到账,房主最终同意了。

这一笔看似特殊的交易,创下了该小区2016年以来的二手房成交价新低。王鹏说,2021年至2023年,该小区多数房源的平均成交单价约10万元/平方米;今年春节后成交价跌破10万元/平方米,但低于8万元/平方米的成交单价还是首次。

类似的低价成交也出现在北京的其他区域。4月上旬,西二环一个建于2001年的小区,一套57平方米的小两居室房子以340万元的总价成交,单价6万元/平方米,创下了该小区2017年以来的最低成交单价。

这个小区由于有学区加持,在过去两年,价格一直保持在10万元/平方米左右。附近中介门店一位负责人告诉经济观察报,3月,该小区平均成交单价在8万元/平方米左右,比2023年跌了两成。

该中介门店的负责人称:“这套房子成交后,很多业主把价格下调到7万元/平方米左右,一些着急卖房的直接下调到6万元/平方米左右。”

朝阳区一家中介门店的置业顾问告诉经济观察报,4月中旬,北三环和北四环间的一个老旧小区成交了一套67平方米的房子,总价373万元,单价5.6万元/平方米。

上述置业顾问说,这套房子首次挂牌于2023年11月,单价为9万元/平方米。经过多次调价,成交前的挂牌单价已降到7.5万元/平方米。5.6万元/平方米的成交价让该小区的房价回到了2016年下半年。

西北五环外的区域,因有大量程序员居住,一向被视为北京房价的“天花板”。4月,马连洼区域的一个小区成交了一套房子,单价为4.9万元/平方米,此前该区域的单价很少低于7万元/平方米;同在4月,上地一套学区房的成交单价也回到2016年的水平。

业主的妥协

2024年春节过后,家住北京市亦庄的程薇将换房提上日程,但在见了几位买家后,就打消了换房的念头。

目前程薇自住的两居室于2016年购买,由于孩子马上升初中,已经不需要学区,她打算在同区域换一套大面积非学区房,以改善居住环境。近一个月,程薇见了几个买家,但对方的出价普遍低于她在2016年的买入价。

程薇说,3月底,同小区同户型房子的成交价在450万元左右,不到半个月,买家的出价普遍低于400万元,“中介也劝我降价,但我想好了,不打算卖了”。

在北京的二手房市场,并非所有房主都有程薇的底气,很多房主由于各种各样的原因,最终不得不向市场妥协。

“这套房子是第一次挂出来”,北京崇文门区域的一名中介人员指着电脑屏幕上的一套房源介绍:“房子是业主购买的公房,住了快30年。老两口退休了,打算卖了房子,到国外和女儿一起生活。”

2024年1月,这套房子的首次挂牌总价是550万元,单价9万元/平方米。春节后,为了尽快卖出房子,房主将总价下调到500万元,并告诉中介人员还有商量的余地。自挂牌以来,很多人前来看过房子,但一直没有成交。

进入3月,北京二手房成交活跃起来,房主将总价下调至430万元。中介人员认为这个价格比较容易成交,房主也信心满满,但最终还是失望了。“唯一的缺点是房子在顶层,其他都不错。”该中介人员说。

4月中旬,眼看着北京的二手房市场又恢复到常态,房主开始着急了,于是一次性将挂牌总价降到380万元,折合单价6.2万元/平方米。

上述中介人员说,最近有几个买家比较感兴趣,和房主进行了几轮谈判,成交的可能性比较大,成交价预计还会下调,“即便按挂牌价成交,也是整个片区的最低价了”。

上述朝阳区中介门店的置业顾问告诉经济观察报,健翔桥附近的一个小区,同楼层、同户型的房子,2023年4月的挂牌价是10.1万元/平方米,到了今年4月,部分房源下调至7万元/平方米左右。

该置业顾问称,当前二手房的成交价普遍较挂牌价下浮10%左右,部分区域、部分房源的折扣更大。4月,该小区成交的一套房子单价已经低于6万元/平方米。

上述中介公司北京大区负责人告诉经济观察报,每个业主的实际情况不同,卖房的态度也不同,“着急用钱的,再低的价格都得卖;可卖可不卖的业主,价格不及预期就不卖了。”

他介绍,当前,低价成交主要集中在两类业主身上。

第一类是置换群体,买房和卖房同步进行,很多人不得不低价出售房子,“所以,换房最好是先从容地卖,再从容地买,不能太急,要选对节点。”

第二类是急需变现的群体,有的房主因为自己或孩子出国需要钱,有的因为生意失败需要卖房偿债。“最近几年,因为这两个原因卖房的人越来越多,自己不主动卖房,很可能就被债主申请法拍了。”他说。

楼市探底

王鹏进入房地产中介行业时,正值房地产最大一轮上行期的起点。这一轮上行期始于2015年末,一直持续至2023年9月。这一过程中,市场成交虽然出现多次短暂的调整,但整体上呈现出上行趋势。

今年4月,王鹏在翻看近期的成交记录时,偶然看到西城区某小区3月末的一笔成交记录,两居室的成交总价是345万元。他入行的首笔成交也是在这个小区。

王鹏回看了自己的第一笔成交,两所房子的户型和楼层相差不大,2016年初的成交总价是360万元。他说,干了8年中介,房价创造一个又一个新高后,又回到了他从业时的行情。“当年两三个月涨一万元,自己想着再怎么努力赚钱,也不可能赶得上房价。”王鹏说,“房价涨起来快,没想到跌起来更快,现在一个月降了两万元。”

房价还会继续降吗?对这个问题,王鹏心里没底。

上述中介公司北京大区负责人告诉经济观察报,2024年年初,他所在的公司曾对市场做了一次预判,当时的看法是,如果没有太大的利好出现,房价可能会回到2016年“9·30新政”前后的水平,当时这个判断是偏悲观的。

4月以来的房价走势意味着这一判断还是保守了。上述中介公司北京大区负责人说,从单个小区来看,低价成交的情况还是个例,但从整个市场来看又较为普遍,每个区域都出现了超预期的低价成交案例,“这些个案的成交价回到2016年年初了”。

在这位北京大区负责人看来,目前的市场情况很复杂,在新房市场,郊区新房同比跌幅在两成左右,而且成交较为缓慢;城区新盘的价格相对坚挺,但销售普遍不及预期。

相比新房,二手房市场变化更加明显。郊区的二手房价格普遍出现较大折扣,城区的二手房市场涨跌不一。具体表现为:老旧小区跌幅更大,新小区跌幅较小;之前价格涨幅较大的小区,这一轮跌幅也大,原来涨幅缓慢的小区,这一轮跌幅较小;部分小区的价格甚至出现小幅上涨。“过去几年房价涨得太快了,目前正在回归到一个合理区间。”上述中介公司北京大区负责人说,“什么是合理区间没有明确标准,房价也不太可能回到2014年,但愿能尽快稳下来。”

在他看来,部分小区出现大幅折价抛售的情况,一方面是因为供过于求,卖方议价能力变弱,迫于换房或变现压力,最终向市场妥协。贝壳找房网的数据显示,截至4月25日,该网站北京二手房挂牌量达到14.6万套,为历史新高。

另一方面,不同时期的买房人对价格的接受程度不同。二手房单价从10万元/平方米降至6万元/平方米,对10万元/平方米买入的人而言是降了,但对1万元/平方米买入的人来说依然有5倍涨幅。

王鹏说,北京公房的业主,当年买入的总价普遍不高于20万元;早年买房的业主,单价也不到2万元/平方米,现在挂牌价格6万元/平方米也不亏,但高价入手的业主会吃不消。

房价降了,卖房的人却多了。王鹏说,卖家各有各的难处,没有特殊情况,多数业主不会折价卖房,“一下子亏一两百万元,多少年才能赚回来”。

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田国宝经济观察报部门主任

不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。

(责任编辑:休闲)

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